Щёголева Наталья Геннадьевна, адвокат Адвокатской конторы Нижегородского района НОКА
Аварийный жилищный фонд- совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке до 1 января 2017 года или применительно к положениям главы 6.5 настоящего Федерального закона после 1 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г.
N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства")
Возмещение за жилое помещение - выкупная цена изымаемого жилого помещения, которая определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)
Равнозначное жилое помещение – жилое помещение, жилая площадь и количество комнат которого не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (часть 7 статьи 32.1 Жилищного кодекса РФ).
С 2019 г. на территории Нижегородской области действует Государственная региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Нижегородской области на 2019-2025 годы», утвержденная постановлением правительства Нижегородской области от 29.03.2019 г. № 168 (далее – Программа).
Целью программы является создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизация систем коммунальной инфраструкту
Механизм обеспечения прав собственника аварийного жилья регулируется статьей 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой необходимость изъятия у собственника его жилого помещения обусловлена необходимостью изъятия земельного участка, на котором расположен аварийный жилой дом, для государственных или муниципальных нужд.
В качестве возмещения собственнику за изъятие жилого помещения предусмотрено два варианта:
- выплата выкупной цены за изымаемое жилое помещение (п. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ), размер которой определяется с учетом требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ;
- предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
Участниками данных правоотношений являются гражданин-собственник жилого помещения, расположенного в аварийном жилом доме, и администрация того района, где расположен аварийный жилой дом.
Какие же обстоятельства приводят стороны этих правоотношений к судебному спору?
Правовым основанием для изъятия у собственника жилого помещения является подписанное сторонами Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, проект которого направляется собственнику для его подписания. Именно условия этого Соглашения и являются поводом для возникновения судебных споров.
В ходе изучения судебной практики судов г. Нижнего Новгорода и области, а также в процессе личного участия в судебных спорах в качестве представителя собственников аварийного жилья установлено следующее.
ВЫПЛАТА ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ
Отказ собственников аварийного жилья от подписания Соглашения связан с тем, что размер компенсации, предлагаемый администрацией района, является настолько низким, что не позволяет гражданину приобрести равнозначное жилье. Занижение размера компенсации происходит в связи с тем, что он определяется администрацией района исходя из проведенной оценки рыночной стоимости. Однако, при проведении подобной оценки рыночная стоимость жилого помещения значительно занижается по причине того, что специалист-оценщик не учитывает обязательные параметры расчета, предусмотренные ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, а именно:
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме;
- рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- расходы на капитальный ремонт при условии, что он был произведен до получения собственником уведомления об изъятии;
- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт;
- все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Именно размер компенсации и является «камнем преткновения» для сторон Соглашения, т.к., исходя из изученной судебной практики, этот размер составлял от 500 000 до 2 000 000 рублей. В связи с невозможностью приобретения на такую сумму равноценного жилья, собственники отказывались от подписания Соглашения, и администрация района обращалась с иском к собственнику с требованиями об определении размера компенсации согласно проведенной оценки, признании права собственности на жилое помещение за истцом и выселении собственников.
С целью защиты прав собственников на приобретение равноценного жилья в ходе судебного разбирательства были заявлены ходатайства о проведении судебной экспертизы по определению выкупной стоимости спорного жилого помещения с учетом требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Как показывает судебная практика, по результатам проведенных судебных экспертиз, размер компенсации значительно увеличивался. Например, решением Канавинского районного суда г. Нижнего Новгорода собственнику была присуждена компенсация в размере 4 133 500 рублей взамен предложенной администрацией района в размере 2 450 120 рублей (пример из личной практики).
Но существует еще один серьезный риск для собственника аварийного жилья при реализации права на равнозначное возмещение за жилое помещение. Наличие этого риска определяется исходя из даты приобретения собственником спорного жилого помещения, а именно: Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ статья 32 Жилищного кодекса РФ дополнена частью 8.2, которая вступила в законную силу 28 декабря 2019 года. Исходя из правового смысла введенной нормы, если собственник приобрел жилье в аварийном доме после указанной даты (28 декабря 2019 года), размер возмещения за изъятие жилого помещения будет равен цене жилого помещения, за которую он это жилое помещение приобрел и которая указана в договоре купли-продажи.
Внесение изменений вызвано целью избежания совершения участниками гражданского оборота незаконных действий с недвижимостью, расположенной в аварийных домах, с целью обогащения, то есть приобретения квартир в подобных домах с целью получения бюджетных денежных средств в качестве компенсации.
В подобных случаях администрация района не проводит оценку жилого помещения, а сразу обращается в суд с иском к собственнику с требованием об установлении выкупной цены в размере, указанном в договоре купли-продажи. Соответственно, подобные иски удовлетворяются судом, руководствуясь действующим законодательством.
Такая практика сложилась, в частности, в том же Канавинском районном суде г.Нижнего Новгорода, решением которого собственнику аварийного жилья была присуждена компенсационная выплата в размере 1 550 000 рублей. Встречный иск собственника о предоставлении другого благоустроенного жилого помещения судом отклонен. В результате вынесенного судом решения семья из трех человек (женщина-пенсионерка, проживающие вместе с ней дочь, имеющая статус матери-одиночки, несовершеннолетняя внучка) фактически осталась без жилья, т.к. присужденная сумма не позволит им приобрести какое-либо жилье, не говоря уже о равноценном. Единственный выход для этой семьи – маневренный фонд.
Имели место случаи, когда суд присуждал собственнику компенсацию в размере 550 000 рублей с применением той же части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Изучение судебной практики показало, что при введении части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ с целью избежания мошеннических действий с аварийным жильем законодатель не обязал суды и иных правоприменителей исследовать и учитывать жизненную ситуацию каждого собственника аварийного жилья, и устанавливать наличие либо отсутствие у него умысла на совершение незаконных действий с целью обогащения за счет государства. Формирование подобной судебной практики лишает граждан, которые приобрели аварийное жилье исключительно исходя из своего трудного материального положения, права на получение благоустроенного жилья взамен изымаемого. По этой же причине будет расти число граждан, которые вынужденно приобретут статус лица без определенного места жительства, либо будут вынуждены при наличии низких доходов вступать в кабальные ипотечные сделки.
В настоящее время одно из подобных решений суда находится на стадии обжалования.
Имел место случай в судебной практике, когда администрация района заявляла к собственнику аварийного жилья требование об установлении компенсационной выплаты в размере, указанном в договоре купли-продажи, даже в том случае, когда жилье было приобретено собственником до вступления ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ в законную силу. Довод о том, что жилищное законодательство не имеет обратной силы, представителями администрации во внимание не принимался в связи с тем, что «не был одобрен руководством района». Естественно, суд в удовлетворении подобных исковых требований отказывал.
ВЫДЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКУ РАВНОЦЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
Этот вид возмещения практически всегда осуществляется в судебном порядке, так как администрации районов, несмотря на наличие у собственника такого права, предусмотренного Программой, игнорируют его, и предлагают собственнику заключить Соглашение на условиях предоставления денежной компенсации. Для защиты своего права собственник вынужден обращаться с первоначальным либо встречным иском к администрации о предоставлении другого равноценного благоустроенного жилого помещения. Как показала судебная практика, подобные иски судом удовлетворяются. Поданные администрациями апелляционные жалобы на такие решения апелляционная инстанция оставляет без удовлетворения.
ВЫВОДЫ:
Избежать судебных споров, связанных с аварийным жильем, возможно при соблюдении следующих условий:
- для установления реальной рыночной стоимости изымаемого жилья администрациям районов необходимо проводить оценку аварийного жилья с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ;
- в случае согласия собственника на получение равноценного благоустроенного помещения взамен изымаемого, администрациям районов необходимо предоставлять им такое жилье.
В связи с тем, что введение в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ не позволит избежать судебных споров, необходимо внесение в законодательство изменений, обязывающих суды исследовать и учитывать жизненную ситуацию каждого собственника аварийного жилья, и устанавливать наличие либо отсутствие у него умысла на совершение незаконных действий с целью обогащения за счет государства.