Красильникова София Ивановна, адвокат Адвокатской конторы №25 НОКА
Несмотря на то, что допускается предоставление в качестве доказательства по делу заключение специалиста, где подтверждается или опровергается нарушение земельного законодательства, назначение по судебному спору землеустроительной экспертизы происходит в большинстве случаев.
Очень важно поставить перед исследованием эксперта грамотно сформулированные вопросы, ответы на которые будут способствовать справедливому разрешению спора и позволят спорящим сторонам придти к правильному, более быстрому и менее финансово затратному устранению выявленных и установленных нарушений.
В обратном же случае, по причине неправильной постановки вопросов перед экспертом, его выводы по итогу проведения экспертизы могут стать бесполезными для дела, что приведет к затягиваю судебного спора и необоснованным тратам денег клиента.
При определении круга вопросов, подлежащих исследованию экспертом, в первую очередь, необходимо обратиться к предмету спора и определить, для достижения какой цели подан иск. При этом нужно учитывать, что за каждый поставленный вопрос эксперт взимает плату, которая не всегда ожидаема клиентом. При отказе оплатить экспертизу, она, как правило, не проводится, следствием чего является применение судом процессуальных норм в случае уклонения стороны от проведения экспертизы.
Поэтому на разрешение эксперта важно поставить такой вопрос, который охватит всю суть проблемы и ответа на него будет достаточно для разрешения спора в целом.
То есть формулировка вопроса всегда должна отвечать возникшей проблеме, и в каждом конкретном случае постановка вопроса должна быть индивидуальной.
При этом можно выделить несколько видов часто встречающихся споров о земле и на какие конкретные вопросы (полностью или частично) стоит обратить внимание в случае постановки их в дальнейшем перед экспертом.
1.Споры, связанные с межеванием земельного участка, в результате которого неверно установлены границы.
Вопросы:
1.1. Установить местоположение границ земельных участков с кадастровыми номерами____ по адресу_____с указанием координат характерных точек.
1.2. Соответствуют ли фактические границы земельного участка с кадастровым номером _____, расположенного по адресу: ________ сведениям, внесенным в ЕГРН?
1.3. В случае несоответствия указать на причины данного несоответствия.
1.4. Предложить варианты установления границ земельных участков с кадастровым номером______ по адресу: ______ и с кадастровым номером_____ по адресу:_____, в соответствии с действующим законодательством.
2.Спор об установлении сервитута.
Вопросы:
2.1. Возможна ли организация прохода с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером____, расположенному по адресу:____, без установления сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами_____, расположенные по адресу: ________________?
2.2. Если возможна, то каким образом?
2.3. Возможно ли установление сервитута на земельные участки: кадастровые номера____, расположенные по адресу: ________для прохода с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером:_______ , расположенному по адресу: _____________?
2.4. Если организация прохода без установления сервитута невозможна, а установление сервитута возможно, определить варианты установления сервитута с учетом обеспечения баланса интересов сторон, установления сервитута на условиях наименее обременительных для собственников земельных участков N1 и N2, с определением границ, площади и поворотных точек.
3. Спор об устранении допущенных нарушений права собственности на земельный участок путем возведения построек на соседнем участке.
Вопросы:
3.1. Определить на местности фактическое местоположение спорного строения относительно смежной границы, установленной в ГКН, земельного участка с кадастровым номером ____________ по адресу: _____ и земельного участка с кадастровым номером____ по адресу: _________?
3.2. Имеется ли наложение границ спорного объекта, в том числе подшив крыши, принадлежащего ФИО на границы земельного участка с кадастровым номером _____? В случае наложения границ спорного объекта на границы земельного участка с кадастровым номером_______, определить способ устранения нарушений? Возможно ли устранение нарушений иным способом без сноса спорного объекта.
3.3. Соответствует ли спорное строение требованиям строительных норм и правил, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки? Если не соответствует, определить способ устранения нарушений? возможно ли устранение нарушений иным способом без сноса?
4. Спор об устранении препятствий в пользовании земельным участком (к примеру, когда на соседнем участке возведено строение с нарушением нормативных расстояний).
Вопросы:
4.1. Соответствуют ли спорные постройки, принадлежащие ответчику (например, баня), находящиеся на земельном участке кадастровый номер_____ по адресу:_____, а также их расположение требованиям действующих нормативов (градостроительных, градостроительных требований «Местных нормативов градостроительного проектирования городского округа <адрес>», утвержденных)? Какие негативные последствия имеются в результате расположения спорных построек в непосредственной близости от границы земельных участков расположенных по адресу:__________, кадастровые номера___________, в зимний и весенний период времени года?
4.2. Представляет ли сход снежных масс с кровли спорных построек:________, расположенных по адресу:_________, угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в _________? Если представляет, возможно ли устранение выявленных нарушений путем оборудования хозяйственных построек снегозадерживающими устройствами? Возможно ли устранение нарушений иным способом без сноса?
5. Спор об изъятии имущества из чужого незаконного владения - это споры, возникшие в ситуации, когда часть земельного участка захвачена владельцем соседнего участка путем возведения, например, забора.
Вопросы:
5.1. Соответствует ли сведения, внесенные в ГКН по кадастровой границе земельного участка с кадастровым номером ______ фактической границе между земельными участками с кадастровым номером ______и земельным участком с кадастровым номером ______, расположенными по адресу________ соответственно?
5.2. Определить имеется ли наложение земельных участков, какова площадь наложения?
5.3. Указать на причины, послужившие наложению земельных участков с кадастровыми номерами
5.4. Предоставить варианты устранения наложения границ земельных учстков с кадастровыми номерами_____.
6. Спор об установлении границ земельного участка, когда фактическая граница не соответствует границе по данным ГКН.
Вопросы:
6.1. каковы фактические границы земельных участков с кадастровым номреами______, расположенных по адресу: ______?
6.2. соответствуют ли фактические границы земельных участков с кадастровым номерами, расположенных по адресу: ________, имеющимся в материалах дела копиям инвентаризационных планов территории?
6.3. каковы должны быть границы земельных участков с кадастровыми номерми_____, расположенных по адресу: ______ с учетом соблюдения противопожарных, санитарных норм и правил и инвентаризационных планов территории?
7. Спор о выделе в натуре долей в общей долевой собственности на земельный участок.
Вопросы:
7.1. Предложить варианты раздела общего земельного участка пропорционально долям в праве собственности собственников с учетом:
- фактически сложившегося порядка пользования земельным участком;
- возможности строительства зданий - жилых помещений (домов);
- возможности использования с целью возделывания земельного участка;
- возможности использования существующих построек.
8. Реестровая ошибка
Вопросы:
8.1. установить местоположение границ и площадь земельных участков с кадастровыми номерами по фактическому землепользованию и по правоустанавливающим документам;
8.2. соответствует или нет местоположение границ и площадь земельных участков с кадастровым номерами сведениям ЕГРН;
8.3. в случае несоответствия: определить, является или нет выявленное несоответствие реестровой ошибкой;
8.4. предложить варианты исправления несоответствия.
Если обратить внимание на круг вопросов по спорам о границах земельных участков и по делам об исправлении реестровой ошибки, то они схожи, так как оба спора направлены на установление нового местоположения границ земельного участка. Однако, эти споры по своей правовой природе не идентичны и относятся к различным способам защиты (восстановления) права. Устранение реестровой ошибки является самостоятельным способом защиты права, отличным от требований об установлении границ земельного участка, что обусловлено отсутствием спора о праве и фактом наличия реестровой ошибки. Иск же об установлении границ земельного участка направлен на устранение неопределенности в вопросе нахождения границы земельного участка и разрешения спора о принадлежности к той или иной части земельного участка. Заявлять в рамках одного дела требования об исправлении реестровой ошибки и установлении границ земельного участка нельзя, поскольку это признается недопустимым способом защиты нарушенных прав.