Все большую популярность среди горожан набирает желание жить в собственном доме. Спрос рождает предложение, поэтому сегодня нормальным явлением считается «обрастание» окраин городов закрытыми территориями с индивидуальными жилыми домами и иными вариантами жилья — так называемыми «коттеджными поселками».
Застройщики поселков привлекают внимание покупателей ультрасовременными домами с полноценными земельными наделами, удобной и ухоженной инфраструктурой, включающей от детских площадок до теннисных кортов, охраняемой территорией исключительно «для своих».
Особенно актуально данная тема звучит в контексте пандемии новой коронавирусной инфекции. Спрос на загородную недвижимость в целом по стране за 2020 г. увеличился от 30 до 70%. Например, в Московском регионе количество соответствующих обращений выросло на 66% в годовом выражении (по данным компании «Метриум»). В Ленинградской области спрос вырос на 29,6% (эксперты журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости»). Что касается Нижегородской области, то согласно исследованию аналитиков сервиса «Авито», к началу июля 2020 г. спрос на покупку загородной недвижимости вырос на 77,7%, а августе подскочил на 44% в сравнении с аналогичным периодом 2019 г. (портал Gipernn).
Само понятие «коттеджный поселок» на настоящий момент в законодательстве отсутствует. Из п. 7.5. Доклада о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2019 год следует, что коттеджные поселки - собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.
В результате недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, а также полного отсутствия правового режима общего имущества в отношении инфраструктуры поселка все чаще возникают споры собственников и управляющих компаний.
Застройщики по-разному осуществляют строительство и последующую эксплуатацию таких поселков. На практике общая упрощенная схема создания коттеджного поселка выглядит следующим образом: застройщик приобретает большой земельный участок, согласовывает с администрацией генеральный план его застройки, разделяет участок на составные части в зависимости от собственного видения проекта, где внутренние участки будут являться земельными наделами для коттеджей, а внешние – дороги для подъезда, участки для отдельных объектов инфраструктуры. При этом генеральный план по мере завершения продаж неоднократно меняется застройщиком и, как правило, не в пользу покупателей.
По окончании строительства поселка застройщики, оставляя в своей собственности или собственности аффилированных лиц инфраструктуру с земельными участками, также идут разными путями. В первом случае общая инфраструктура по договорам аренды передается в управление специально созданному товариществу собственников недвижимости, которое далее занимается вопросами эксплуатации поселка. Этот вариант также несет в себе множество конфликтов и сложностей как по передаче объектов в ТСН, так и по коммуникации собственников, но не является предметом рассмотрения настоящей статьи.
Во втором варианте застройщик передает права управления поселком и обслуживания инфраструктуры своей управляющей компании. Зачастую собственник коттеджа лишен права выбора управляющей компании и после приобретения недвижимости исполняет прямое указание в договоре купли-продажи. Так он заключает с управляющей компанией, указанной в договоре купли-продажи, соглашение об обслуживании «общего имущества коттеджного поселка». Как правило, покупатель лишен возможности вносить изменения в договор, а управляющая компания вправе в одностороннем порядке увеличивать стоимость оказываемых эксплуатационных услуг. При этом обычной практикой является то, что управляющая компания не утверждается на общем собрании собственников, а также не предоставляет отчетов о своей деятельности и фактически действует без одобрения или контроля со стороны собственников. Сам процесс формирования стоимости услуг является крайне закрытым: собственник не является стороной договоров с третьими лицами, не может влиять на заключение договоров и на установление стоимости услуг аффилированных лиц управляющей компании.
Счастливые обладатели коттеджей после приобретения недвижимости в реальности все чаще сталкиваются с диктатурой управляющих компаний, о чем, конечно, застройщик тактично умолчал при продаже объектов. Собственникам становится очевидным, что бизнес застройщика не заканчивается на строительстве и продаже коттеджей с земельными участками. Жители ежемесячно, кроме оплаты коммунальных услуг, вынуждены оплачивать управляющей компании услуги по содержанию инфраструктуры поселка, которая им не принадлежит и не оформляется в качестве общего имущества.
В первое время стоимость услуг может выглядеть вполне демократично и соотноситься со стоимостью услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирных домов. Однако спустя время управляющая компания начинает активно пользоваться правом одностороннего изменения стоимости услуг, размер которых фактически полностью зависит от аппетитов управляющей компании. В такой ситуации одни собственники исправно оплачивают указанный в квитанции размер эксплуатационных услуг, другие же отказываются это делать вовсе.
Управляющие компании используют судебную защиту нарушенных прав для взыскания задолженности, а собственники пытаются признать действия управляющей компании незаконными. Нередки и случаи воспрепятствования допуска на территорию поселка – например, путем установки шлагбаума и ограничения права проезда по дорогам коттеджного поселка в связи с задолженностью собственника (например, дело № 2-32/2017 Чеховского городского суда Московской области, дело № 2-1411/2017 Богородского городского суда Нижегородской области).
Надо отметить, что судебная практика по коттеджным спорам идет неровно и никогда не отличалась единством. До 2016 г. некоторые суды в отношении инфраструктуры поселков применяли по аналогии нормы ЖК РФ, указывая, что ее статус аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме. При этом суды признавали право управляющей компании на получение с собственников платежей в заявленном размере в виду необходимости содержания общего имущества коттеджного поселка по аналогии с многоквартирным домом (например, определение Московского областного суда от 20.05.2015 г. по делу № 33-11706/2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. № 06АП-6978/14, определение Приморского краевого суда от 8 февраля 2016 г. по делу № 33-980/2016). Другие же суды признавали незаконным одностороннее установление или изменение стоимости эксплуатационных услуг на содержание такой инфраструктуры (например, решение Дмитровского городского суда Московской области от 23.12.2015 г. по делу № 2-3952/15, Определение Московского городского суда от 18.12.2015 г. по делу № 33-48242/2015).
10 ноября 2016 г. в отношении коттеджных поселков Конституционным Судом РФ было принято знаковое Постановление № 23-П. КС РФ указал, что в действующем законодательстве России отсутствует единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. То есть режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений, т.к. обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.
Постановление КС РФ № 23-П вполне логично вытекает из действительного существа таких отношений: в многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона становится и собственником общего имущества всего дома в виду конструктивных особенностей МКД, где нельзя отделить одно от другого, однако в коттеджных поселках собственник коттеджа даже при желании не становится собственником инфраструктуры поселка.
Однако и после Постановления КС РФ № 23-П судебная практика пошла различными путями. В Нижегородской области также можно проследить изменение взглядов на урегулирование спорных правоотношений. Например, до конца 2018 г. Богородский городской суд по искам собственников к управляющей компании однозначно делал вывод о признании незаконными действий управляющей компании по одностороннему изменению стоимости эксплуатационных услуг свыше согласованных в договоре сумм (дела № 2-1087/2018, № 2-56/2018, № 2-225/2018). Данные выводы также поддерживались Нижегородским областным судом (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 04 декабря 2018 года по делу № 33-14621/2018, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.07.2018 г. по делу № 33-7822/2018). С конца 2018 г. Богородский городской суд приходит к противоположным выводам: при отсутствии договора управляющая компания вправе взыскать с собственника полную стоимость услуг, в одностороннем порядке установленную истцом (дело №2-1563/2019, №2-1793/2019, №2-601/2020).
На сегодняшний день показательны два дела-первопроходца, дошедших до Верховного Суда РФ и идентичных в своих основополагающих моментах.
Первое – дело, за которым следило все «коттеджное сообщество» с обеих сторон, касается подмосковного поселка «Гринфилд», дважды прошедшего круги обжалования судебных решений. Суть спора: ряду лиц принадлежат земельные участки или земельные участки с коттеджами в коттеджном поселке. Территория застройки является обособленной, находится в едином ограждении зоны малоэтажной жилой застройки. Земельный участок, расположенный под дорогами и объектами инфраструктуры (сети канализации, водопровод, связь, электричество и т.д.), принадлежит на праве собственности ООО «Монолитстройинвест». Обслуживание и содержание инфраструктуры коттеджного поселка собственником передано по договорам ООО «Монолитстройсервис» (далее – управляющая компания), которое оказывает собственникам комплекс услуг: организация охраны, контрольно-пропускного режима, уборка территории, вывоз мусора, обслуживание ландшафта инфраструктуры, обслуживание инженерных систем и объектов инфраструктуры.
Ежемесячная стоимость услуг принята приказом генерального директора управляющей компанией. Управляющая компания не утверждена общим собранием собственников в качестве таковой, стоимость услуг также не утверждена общим собранием или всеми собственниками коттеджей. Договор об оказании услуг с собственниками коттеджей не заключен. Управляющая компания безуспешно направляет некоторым собственникам квитанции об оплате оказанных услуг, собственники их игнорируют, в результате управляющая компания подает в суд о взыскании неосновательного обогащения.
В суде ответчики ссылаются на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление истцом стоимости оказанных услуг, на оказание услуг в отсутствие какого-либо обязательства. Указывают, что общей собственности с другими собственниками земельных участков и коттеджей не имеют, членом какого-либо гражданско-правового сообщества не являются.
Суд первой инстанции отклонил доводы ответчиков и указал, что услуги по вывозу мусора являются необходимыми в силу закона, уборка придомовой территории предусмотрена законодательством, услуги по организации контрольно-пропускного режима и охране оказываются в интересах всех собственников имущества, а предоставление данных услуг очевидно. При этом суд отказал управляющей компании в понуждении ответчиков к заключению договора на оказание услуг. Также суд применил к данным правоотношениям Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ (решение Истринского городского суда Московской области от 20.02.2018 по делу № 2-11/2018).
Апелляционным судом поддержаны основные доводы суда первой инстанции. При этом суд включил в перечень подлежащих оплате еще и услуги по содержанию и обслуживанию ландшафтной инфраструктуры, территорий фасадов, посчитав, что такие услуги также фактически оказываются истцом в интересах всех собственников (Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 декабря 2018 г.).
Дело дошло до Верховного Суда РФ. Определение ВС РФ от 19 ноября 2019 г. N 4-КГ19-43 получилось настолько затрагивающим всю суть сложных правоотношений собственников с управляющей компанией, что цитировалось практически в каждом возражении на подобные иски управляющих компаний. Верховный Суд действительно пытался разобраться в краеугольных моментах правоотношений сторон, учесть доводы обеих сторон в рамках предоставленной ему компетенции.
Итак, ВС РФ отметил, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца и размер данного обогащения, определяемый с разумной степенью достоверности, однако судами это выполнено не было. Судами произвольно приняты во внимание затраты управляющей компании на содержание инфраструктуры без установления действительной стоимости услуг. Также не учтены доводы о бездоговорном и без поручения со стороны ответчиков оказании услуг. Верховный Суд указал на то, что организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствовали о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ, а иные нормативные правовые акты, которые бы в отсутствие соответствующего договора возлагали на управляющую компанию обязанность по оказанию собственникам услуг по содержанию объектов инфраструктуры, судами не приведены. С такими доводами ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции заключил, что нахождение земельных участков на территории КП в силу закона, порождает обязанность их собственников нести расходы по оплате услуг истца по содержанию имущества, фактически установленные управляющей организацией в интересах всех собственников. Отсутствие договора между сторонами не влияет на отношения сторон и не может служить основанием для освобождения собственника земельного участка от обязанности участвовать в содержании имущества (решение Истринского городского суда Московской области от 18.08.2020 по делу № 2-512/2020).
Апелляционная инстанция продолжила логику суда первой инстанции и дополнила, что не использование ответчиком своего земельного участка, не освобождает его от обязанности оплачивать расходы по содержанию, поскольку оплата соответствующих услуг предусмотрена не за фактическое использование, а за наличие постоянного права пользоваться имуществом и получать услуги управляющей организации. Отсутствие каких-либо прав ответчиков на инфраструктуру поселка не имеет значения, поскольку расходы управляющая компания несет в интересах всех собственников (Апелляционное определение Московского областного суда № 33-29550/2020 от 16.11.2020 г.).
Надеемся, что это не последнее решение по делу, но пока судом подведена черта и, кажется, не в русле выводов Верховного Суда от 19.11.2019 г., направленных на объективизацию подхода к доводам сторон. Любая управляющая компания находится заведомо в более сильном положении, нежели потребитель, поскольку ее деятельность не подпадает под действие ЖК РФ, в отношении таких УК не проводятся проверки государственной жилищной инспекции, а органы государственной власти, как правило, при поступлении обращений ссылаются на свободу договорных отношений сторон. И в этой ситуации велика вероятность вбить столп безграничной возможности управляющих компаний определять в одностороннем порядке вид, количество и стоимость оказываемых услуг по содержанию имущества третьего лица «в интересах» собственников коттеджей без получения волеизъявлений от последних.
Полагаем, что в ситуации отсутствия правового пласта для разрешения коттеджных споров особенно важным является следование заветам Верховного Суда, который все чаще указывает на недопустимость формального подхода судов к рассмотрению дел. В каждом подобном деле первостепенным моментом является исследование вопроса, насколько сторона, которой договором или законом предоставлено право на одностороннее изменение в части установления стоимости услуг, при осуществлении этого права действовала добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом или договором. Необходимо четко следовать принципу запрета на злоупотребление правом (статьи 1, 10 ГК РФ), не допускающего извлечения преимущества стороной из своего незаконного или недобросовестного поведения, и требований действующего законодательства (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.11.2019 N 88-1319/2019).
Второе дело касается коттеджного поселка элитного класса «Таганьково-7» (Московская область), которым управляет ООО «ПЖК Николино». Инфраструктура коттеджного поселка принадлежит ЗАО «Агроимпэкс» и передана в аренду управляющей компании. Общее собрание собственников по вопросу утверждения организации и управлению поселком не проводилось, тарифы собранием не утверждались. На момент образования задолженности ответчика ежемесячная стоимость оказываемых услуг составляла 36000 рублей (2017-2018 г.). Между собственником и управляющей компанией был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание. В последующем ответчик в одностороннем порядке договор расторг, ему был направлен проект нового договора, который так и не был подписан. Стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывалась, исходя из затрат, которые УК понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом уровня инфляции.
Управляющая компания подала иск о взыскании задолженности. Собственник же указал, что в поселке не имеется имущества общего пользования, инфраструктура ему не принадлежит, поэтому именно управляющая компания обязана нести расходы на инфраструктуру в порядке ст. 210 ГК РФ. Кроме того, собственник также считал чрезмерным сумму расходов истца и сам круг услуг, которые оказывает управляющая копания, указал на потребность лишь в части таких услуг: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора, поскольку иными услугами не пользуется.
Решением суда удовлетворен иск управляющей компании со ссылкой на противоречие позиции потребителя интересам других собственников и на то, что это может привести к нарушению их прав (решение Перовского районного суда города Москвы от 24 декабря 2018 г. №2-4463/18).
Суд апелляционной инстанции в полной мере согласился с выводами суда первой инстанции и нарочито подчеркнул: отсутствие договора между собственником управляющей компанией не освобождает первого от внесения платы за предоставленные истцом услуги (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июня 2019 г. по делу № 33-27279/19).
Второй кассационный суд общей юрисдикции в определении процитировал Постановление №23-П, при этом посчитал возможным с учетом организационно-правовой формы УК по аналогии закона применить Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 N 66-ФЗ, указав, что, по сути, УК выполняет в отношении имущества общего пользования те же задачи, что выполняло бы юридическое лицо, созданное в форме садоводческого и дачного некоммерческого объединения (Определение от 28.01.2020 г. по делу №88-1852/2019).
Конечно, принципиальный собственник не смирился с такой позицией, и дело добралось до Верховного Суда. Нужно отметить, что только Верховный Суд по этому делу в принципе обратил внимание на доводы собственника, не лишенных логики. Первопричиной отказа потребителя от оплаты услуг управляющей компании являлось несогласие с размером их стоимости, интерес собственника в разрешении дела в первую очередь касался именно этого вопроса, суды же всех инстанций полностью отказались от исследования экономической составляющей спора.
По факту Верховный суд в Определении № 5-КГ20-107-К2 от 6 октября 2020 г. указал, что КП «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, сам ответчик членом такого сообщества не является и в ситуации принадлежности всей инфраструктуры третьему лицу, отсутствия договора между собственником и управляющей компанией факт сбережения ответчиком имущества за счет истца не установлен. Отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора возлагали бы на управляющую компанию обязанность по оказанию собственникам услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры не указаны.
При этом (наконец!) суд подчеркнул, что судам надлежало исследовать ряд вопросов:
о необходимости оказания каждой услуги потребителю;
связи между затратами на оказание таких услуг с правом потребителя пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
установить, какими из услуг фактически пользовался потребитель;
исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности, размер сбереженных ответчиком денежных средств должен быть установлен с разумной степенью достоверности;
соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.
Дело было направлено в суд первой инстанции и на настоящий день рассматривается Перовским районным судом.
Полагаем данное Определение чрезвычайно важным в контексте формирования единой судебной практики по коттеджным спорам и соблюдения справедливого баланса интересов сторон. Понятно, что в условиях отсутствия четко сформированного закона относительно коттеджных поселков суды в целях мотивировки принимаемого решения ссылаются на наиболее схожие, с их точки зрения, нормы права. И здесь принципиальным моментом является не только верное установление правовой базы для разрешения таких споров, но и разрешение той ситуации, когда владелец становится заложником собственной недвижимости. Кроме того, весомым данное Определение является еще и потому, что, наконец, установлен круг вопросов, подлежащих доказыванию по таким делам.
Категорически недопустимо применение тарифов и условий пользования имуществом, которые были утверждены управляющей организацией в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника недвижимости. Основополагающими должны быть принципы договорного права, в том числе свободы договора. При этом важно исходить не только из объективной стоимости услуг либо величины понесенных истцом затрат, но и того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они являются для собственника. Иное означало бы вседозволенность и неограниченную возможность злоупотреблять правом: профессиональная сторона в правоотношениях могла бы без одобрения и согласия устанавливать любую стоимость собственных услуг и изменять ее неограниченное количество раз исключительно на том основании, что лицо владеет недвижимостью в коттеджном поселке (как мы видим – иногда это просто земельный участок без построек). Так создаются возможности для навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых собственник коттеджа не нуждается (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2019 N 5-КГ19-10).
Таким образом, в рамках приведенных практических примеров совершенно очевидным становится логичность выводов Правительства РФ, сделанных в мае 2019 г., о поручении ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между коттеджными поселками и их членами, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках. На сегодняшний день, согласно анонсам Госдумы РФ, создана рабочая группа, которая должна определить законодательные пробелы в управлении коттеджными поселками.
Тот же вывод следует сделать и по отношению к судебной практике: необходимо единое принципиальное видение по разрешению коттеджных споров с действенным механизмом по соблюдению справедливого баланса интересов во взаимоотношениях управляющая компания-собственник и собственников между собой как общности, имеющей схожие цели и интересы в отношении имущества.
Что касается самой формы управления коттеджными поселками, хотелось бы видеть диалектический подход застройщиков, когда на каждой стадии цикла коттеджного поселка от застройки до управления созданной инфраструктурой форма должна быть как можно более оптимальной: от полного сосредоточения прав в руках застройщика до перехода реальных рычагов управления к владельцам в соответствии с выбранной ими формой управления.