Как правило, большие участки плодородной почвы, предназначенные для ведения сельского хозяйства, находятся в общей долевой собственности собственников земельных долей, получивших свои наделы («паи») при реорганизации колхозов или совхозов. Выделив в установленном законом порядке землю, участники долевой собственности, не имея намерения или возможности заниматься сельским хозяйством самостоятельно, стремятся заключить долгосрочный договор аренды с юридическим лицом.
В свою очередь, арендатор, напротив, стремится приобрести земельные доли, выкупая паи у других собственников.
В дальнейшем собственники, по истечении определенного промежутка времени, желают заключенный договор аренды расторгнуть в судебном порядке. К слову, правовым основанием расторжения договора аренды является как специальная норма (ст. 619 ГК РФ) так и общая норма (ст. 450 ГК РФ).
Между тем, не всегда и не во всем суды встают на сторону участников долевой собственности, принимая решения в пользу сохранения существующих обязательств, при условии добросовестности поведения участников сделки.
А как быть в том случае, когда землю самовольно использует и добровольно исполняет обязательства третье лицо (соарендодатель), при молчаливом бездействии самого арендатора и в отсутствие какого-либо соглашения между ними? И главное, какие нормы права следует применять при совпадении арендатора и арендодателя в одном лице?
В одном из таких дел, существо спора сводилось к тому, что в 2013 году между участниками долевой собственности и неким обществом был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 2 157 027 кв.м., сроком на 15 лет, на условиях, указанных в самом договоре. Однако, участок с 2012 года и до 2016 года возделывался силами индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства, являющимся одновременно собственником долей названного земельного участка. Иначе говоря, глава КФХ использовал землю как ее собственник, без каких-либо препятствий со стороны арендатора, и извлекал прибыль от использования.
Собранием от 02.09.2016 собственники долей приняли решение о расторжении договора аренды земельного участка по причине неиспользования земли арендатором и невыплате арендных платежей за период с 2013 по 2016 г.г. (ст. 246-247 ГК РФ).
За расторжение долгосрочного договора аренды проголосовало 76,6 % от количества долей в праве общей собственности на земельный участок.
Стоит отметить, что одним из собственников долей в праве долевой собственности на основании возмездной сделки от 08.06.2015, то есть после заключения договора аренды, стал арендатор.
После собрания, общество было уведомлено о принятом решении. Помимо прочего, в адрес общества были направлены уведомления о необходимости произвести выплаты арендных платежей в денежном выражении за 2013-2016 г.г.
После того, как ответа не последовало, участники долевой собственности обратились в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы по договору.
Собственники долей считали, что земельный участок еще до его формирования в установленном законом порядке (ст. 128, 130 ГК РФ), и с момента заключения договора аренды самовольно использовался третьим лицом. В документальное подтверждение тому истцы представили товарные накладные о приобретении им зерновых культур (семян), договоры поставки зерна (урожая), сведения ЕГРП об отсутствии зарегистрированных прав на земельные участки, газетные статьи о проведении выездных семинаров на поле, а также сведения, подтверждающие выплаты ежегодных субсидий главе КФХ на развитие сельского хозяйства.
Впрочем, собственники земельного участка считали, что общество и вовсе не намерено было использовать землю, поскольку сельскохозяйственной деятельностью на территории района не занималось.
Более того, общество входило в группу компаний, целью которых было оформление «лизинговых» кредитов под залог земли.
Используя доступные средства доказывания, истцы приложили к заявлению о принятии мер к обеспечению иска судебные акты арбитражных судов и схему аффилированности. Из приобщенных доказательств следовало, что имея разветвленную сеть сельскохозяйственных обществ, объединенных родством учредителей, группа компаний оформляла лизинговые кредиты с финансовыми организациями, которые были обеспечены залогом в виде права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Одним из таких обществ являлся ответчик по делу.
В дальнейшем, эти общества банкротились, а земельные участки, обеспеченные залогом, вновь выставлялись залогодержателем на торги. Победителями торгов были организации, подконтрольные этой группе компаний.
То есть, истцы по делу доказывали, что общество (соарендодатель) судьбой вещи (землей) не интересовалось, аренду не платило, допустило ухудшение плодородия почвы, действуя при этом в ущерб интересам собственников долей.
Решением суда общей юрисдикции от 19.10.2017 (дело № 2-461/2017) исковые требования истцов были удовлетворены частично. Взыскано с общества задолженность по арендной плате за 2016 год, в остальной части иска отказано.
Определением Нижегородского областного суда от 20.03.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Вопросы квалификации:
В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик по возмездной сделке от 19.05.2015 приобрел 2/30 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок (ст. 413 ГК РФ). С даты государственной регистрации 08.06.2015 общество стало участником долевой собственности.
Подпунктом 2 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участнику долевой собственности предоставлен исчерпывающий перечень прав на распоряжение земельной долей без выделения в ее счет земельного участка: только путем завещания, отказа от права собственности, внесения в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственной организации использующей земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, или передачи в доверительное управление либо продажи или дарения ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Исходя из пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, установленном судом.
С учетом правовой позиции, сформулированной еще Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 15.03.2012 № 13966/11, правоотношение участников долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату ответчику как одному из дольщиков с даты регистрации договора, полагаю, должно квалифицироваться как соглашение о порядке пользования земельным участком.
Подлежит ли прекращению договор аренды земельного участка при множестве лиц в обязательстве при совпадении арендатора и арендодателя в одном лице?
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Очевидно, Верховный Суд руководствуется тем, что земельный участок под многоквартирным домом является единым и неделимым (ст. 244 ГК РФ).
Верховный Суд в «Обзоре судебной практики № 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда 27.12.2017), при схожих правоотношениях высказал иную позицию, согласно которой, при передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 1 ст. 308 ГК РФ).
В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.
Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).
В связи с изложенным, правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом, обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).
Впрочем, суды общей юрисдикции в этом случае применяют положения п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 617 ГК РФ, сохраняя арендные отношения.
На мой взгляд, определение гражданской коллегии ВС РФ выглядит весьма спорным - один сособственник не может взять у другого сособственника (сособственников) вещь в аренду. Более того, такой вывод коллегии противоречит пункту 26 Пленума ВАС РФ № 73.
Таким образом, по моему мнению, под согласованием иного порядка пользования общим имуществом (земельным участком), следует понимать заключение нового соглашения по правилам статей 246-247 ГК РФ. Механизм заключения такого соглашения с его последующей регистрацией в Росреестре до конца не ясен. Прежде всего, все зависит от обстоятельств, поскольку обязательство может быть как прекращено на основании статьи 414 ГК РФ (новацией), к примеру: при смене лица (сособственника), в пользовании которого будет находиться земельный участок, так и претерпеть изменения, не затрагивая сущность прежнего (прекращенного) договора аренды.